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    无效地本钱 撑持办理是房地产名目实现红利的首要包管。企业要想失掉良好的经济效益就必须重视开发项本钱 撑持办理事情其实进步本钱 撑持办理水平。为了在日益激烈的市场竞争中进步经济效益房地产开发企业务必增强本钱 撑持办理。为此本文针对以后房地产市场情形从地皮本钱 撑持、后期用度、工程本钱 撑持、营销本钱 撑持办理几个方面阐述了以后我国房地产开发企业本钱 撑持办理战略。 房地产名目开发本钱 撑持本钱 撑持办理新思路 中图分类号293.3文献标识码文章编号 跟着近年来世界房地产市场的逐步成熟和局部涌现过热国度增强了对房地产市场的宏观调控市场竞争日益白热化。房地产开发企业势必迎来“大洗牌”、“大整合”时期。跟着房地产市场微利时期的到来房地产开发企业市场竞争的状态、外延、体式格局也必定将产生深入的变化传统的房地产开发本钱 撑持办理以把持为主将跟着变化而转变。从运营层面举行本钱 撑持办理将成为各房地产企业在竞争中失掉优势的首要宝贝。 项开发本钱 撑持大要可以分为六大局部地皮本钱 撑持、后期用度、工程本钱 撑持、营销本钱 撑持、办理本钱 撑持、财政本钱 撑持。 传统是将工程本钱 撑持、营销本钱 撑持作为名目开发中本钱 撑持把持的重点。跟着地皮用度占开发本钱 撑持比重的加上将本钱 撑持办理晋升到名目运营决议层面重点介入可研阶段的本钱 撑持测算为公司运营供应决议的依据尤为首要。跟着开发模式和产品范例的多样化应解脱传统的以感性确定计划的理念本钱 撑持职员介入计划评审供应计划决议数据疏导办理层感性地确定计划是成败的要害。 1.地皮本钱 撑持办理 地皮本钱 撑持约占名目总本钱 撑持的30%60%指地皮失掉阶段构成的各类用度支出包孕地价、地皮动拆迁补偿费、各类补偿费、地皮契税等。在房地产整个开发进程中一旦拿地胜利地皮本钱 撑持基础确定直至名目实现普通不会有较大变化。地皮决议的首要依据是在可研阶段将举行红利剖析按照剖析了局供应有竞争行的地皮报价且采纳必然的招标报价战略、严格把持交地及付款危险。详细而言企业在地皮本钱 撑持办理方面次要采纳如下战略 旧城改革地块踊跃与当局切磋争取也许的优惠政策争取在税收方面失掉必然水平的返还在地块计划设计许可条件下尽量争取高容积率直接下降地皮本钱 撑持其他生长商转让(挂牌买卖)的地块对地理位置、区位环境情况、名目公司的财政情况等方面举行细心当真的考察淘汰驾御进程危险踊跃与转让方举行切磋延长付款期限下降资金本钱 撑持公然招招标或拍卖地块增强地块区域房地产市场的研讨以及名目可行性研讨增强对竞争对手的剖析研讨做到准确主观招标。 采纳必然的招标战略做好当局部门的疏浚事情中标后在签约及如约的进程中争取对企业地皮开发、交地及付款无利的条件下降地皮本钱 撑持。 别的注意开发教训的堆集逐步树立地皮储备资料体系对差别时段、差别区域、差别起源的地皮资料举行分类树立竞争对手调研轨制最大水平下降分开招标所带来的地皮本钱 撑持添加危险。 2.后期用度办理 后期用度约占名目总本钱 撑持的2%3%摆布指设计费、报建费、勘探测绘费以及科研用度报建费、勘探费等比重较小有相干收费标准因而本钱 撑持把持的重点为设计费。对于设计用度次要从如下几方面举行把持 计划建造设计、园林设计及装修设计可采纳带计划报价举行招标以争取最好的性价比 严格把持设计品质在名目后期尽量确定无关技巧经济目的参数预防因设计本身失误原因招致本钱 撑持添加 在餍足设计品质条件下限度钢筋含量、砼含量、窗地比等对工程造价影响大的内容在餍足建造后果条件下把持装潢用料和建造资料封样对工程造价的影响。 设计了局决定工程造价的80%以至以上但整个设计办理用度仅占总本钱 撑持的2%设计职员须有本钱 撑持办理意识从运营层面供应各类计划本钱 撑持职员需为各类可行计划供应本钱 撑持数据以便计划决议。一方面本钱 撑持职员应答各类布局体式格局、基础选型等举行经济性评估介入资料、设施的经济性评估相干职员都应尽量为设计供应片面主观的经济性建议。设计部门本身应以名目定位为准绳在包管设计品质的条件下尽量做到限额设计重视举行设计了局性价比剖析侧重做好图纸会审确保图纸品质淘汰设计变更。 3.工程本钱 撑持办理 工程本钱 撑持约占名目总本钱 撑持的30%55%摆布由建造装置本钱 撑持、园林绿化本钱 撑持及配套本钱 撑持等构成。建造装置本钱 撑持次要包孕土建、电机装置、装潢、室内全装修等经由进程招招标确定的分项工程和供货条约本钱 撑持。次要经由进程如下详细办法来把持本钱 撑持 在名目后期即名目计划阶段、计划设计阶段、施工图纸设计阶段等按照设计的深度以及过往工程建设教训数据、市场价格要素联合名目市场定位、发卖市场预测情形经由进程不竭调整、批改的体式格局尽早确定平正的本钱 撑持把持目的。 确定本钱 撑持把持目的后本钱 撑持办理部门实时对本钱 撑持测算值作进一步拆分如按土建、装置的本钱 撑持把持目的对工程分项和资料选用有指导作用。 在工程分项和资料采购进程中对峙“最廉价中标”的准绳。各分项工程均体例标底作为报价评断的首要依据。增强承包商的办理事情完满招标单元的资历预审、考核轨制本着公然、公正、公正的准绳宽泛排汇各类承包商以实现充足的市场竞争最终实现消弭糟蹋下降本钱 撑持的目的。 增强对招标单元的议标轨制。一方面经由进程议标解决招标进程中具有的图纸、技巧、工期节点配置等各类含混不清的问题防止将这些问题带入条约中而招致后期现场施工胶葛、价款争议事变另一方面哄骗承包商的竞争心态实现报价让利本钱 撑持下浮。 充足举行建材市场调研了解无关新工艺、新资料、堆集宽泛的市场信息厂家单元以充足协助设计部门举行设计、选样、封样尽量实现无关资料的庖代、无关施工计划的庖代下降工程本钱 撑持。 出格强调的是名目办理部须树立本钱 撑持剖析预警轨制。本钱 撑持剖析预警轨制指的是本钱 撑持办理部门与无关部门合营在名目生长的差别阶段按照名目生长的详细情形举行调整、消弭造本钱 撑持钱 撑持异样波动的不平正要素。别的在名目竣工时由财政部、名目办理部合营牵头对名目开发本钱 撑持的组成、散布、变化进程举行深化剖析做出平正的评估。 4.营销本钱 撑持办理 营销本钱 撑持约占名目发卖额的2%3%指在名目发卖进程中构成的几类用度包孕告白费、推行 推戴费、售楼处用度。营销本钱 撑持办理的次要办法为如下几点 树立告白及市场推行 推戴计划、估算实行及监视体系体例。跟着企业名目添加营销告白及推行 推戴手腕增多告白用度的不成测要素也随之增多树立完满的告白及市场推行 推戴计划以及用度估算轨制是必不成少的。要点在于计划及估算体例的准确性、可驾御性、针对性一方面确保宏观上实现把持名目告白及市场推行 推戴用度另一方面牢牢捉住市场按照差别名目特性采纳媒体推行 推戴办法。 完满营销本钱 撑持办理的招标体系完满各项告白制造的报价、比价、议价驾御流程用竞标的体式格局追求各项告白制造的优质廉价把持告白制造的用度本钱 撑持。 下降媒体公布的扣头点媒体公布尤其是报纸告白的投放占整个告白用度的很大比重下降次要媒体告白公布扣头点数可直接下降告白用度对营销本钱 撑持的把持是无效的举动。 5.办理本钱 撑持 办理本钱 撑持在于开发建设的规模因而该当经由进程加大开发规模下降单元办理用度水平。 6.财政用度本钱 撑持的办理 财政本钱 撑持实际上是对资金光阴代价的把持其中次要是贷款利钱的下降和对税务举行迷信的综合谋划。因而该当经由进程分阶段把持开发进度、缩短开发周期下降资金占用光阴从而实现对财政用度的把持。别的争取平正避税以无效下降税收累赘。 总之跟着行业的不竭生长竞争逐步加重房地产行业的利润大大淘汰。房地产企业也逐步认识到本钱 撑持办理在企业生长中的首要性。因而如何经由进程进步本钱 撑持办理水平已经成为房地产行业的焦点。在此咱们要树立古代本钱 撑持把持理念树立彼此制衡的结构架构引进先进的本钱 撑持办理体系并采纳信息化作为办理的对象进而进步本钱 撑持办理水平。 参考文献 王忠伟房地产开发项本钱 撑持优化把持开发与建设2006年第2期 [2]冯伟论房地产开发名目片面本钱 撑持办理与把持四川建造2005年第10期 [3]张先岭房地产公司办理模式及运作战略的四川工业学院学报2003年第3期 [4]陈小文房地产企业本钱 撑持把持的战略思维开发与建设2004年第7期 [5]王玉红房地产开发企业增强本钱 撑持办理的对策西南财经大学学报2004年第5期 [6]聂兴凯如何举行本钱 撑持办理北京大学出版社2004年10月

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